Précisions sur la méthode d’évaluation de la valeur d’un usufruit de parts d'une SCI

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07/10/2019
Affaires - Fiscalité des entreprises

Le 30 septembre 2019, le Conseil d’État s’est prononcé sur le mode de calcul de la valeur d’un usufruit de parts d’une SCI. Et a rappelé que cette valeur ne peut être déterminée sur la base des résultats imposables prévisionnels de la société.
Aux termes de l’article 38 du Code général des impôts, « le bénéfice net est constitué par la différence entre les valeurs de l'actif net à la clôture et à l'ouverture de la période dont les résultats doivent servir de base à l'impôt diminuée des suppléments d'apport et augmentée des prélèvements effectués au cours de cette période par l'exploitant ou par les associés. L'actif net s'entend de l'excédent des valeurs d'actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés ».  L'article 38 quinquies de l'annexe III dispose que « 1. Les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d'origine. Cette valeur d'origine s'entend : a. Pour les immobilisations acquises à titre onéreux, du coût d'acquisition, c'est-à-dire du prix d'achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement obtenus et majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d'utilisation du bien et des coûts d'emprunt dans les conditions prévues à l'article 38 undecies.  (...) ; b. Pour les immobilisations acquises à titre gratuit, de la valeur vénale  (...) ».

En l’espèce, par acte sous seing privé du 28 décembre 2009, la SCI LBA a cédé à la société Hôtel Restaurant Luccotel, détenue indirectement par les associés de la SCI, l'usufruit de la totalité de ses parts sociales pour une durée de vingt ans et un montant total de 460 euros. Après un contrôle sur pièces, l'administration fiscale a remis en cause l'évaluation de la valeur de cet usufruit qu'elle a estimée, en application de la méthode d'actualisation des flux de revenus attendus, à la somme de 949 000 euros, par la suite ramenée à 632 993 euros. En conséquence, l'administration a procédé au rehaussement de l'actif net de la société Hôtel Restaurant Luccotel à hauteur de la différence entre la valeur réelle de l'usufruit et celle inscrite à l'actif de cette société.

La société a donc subi un rehaussement à hauteur de près de 206 204 % ,par la suite ramené à 137 507 %...

Les juges du fond confirment la position de l'administration fiscale. La société élève alors le contentieux devant le Conseil d’État. Elle invoque pour cela deux arguments :
-  « la valeur vénale des titres d'une société non admise à la négociation sur un marché réglementé doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où la cession est intervenue. L'évaluation des titres d'une telle société doit être effectuée, par priorité, par référence au prix d'autres transactions intervenues dans des conditions équivalentes et portant sur les titres de la même société ou, à défaut, de sociétés similaires. En l'absence de telles transactions, celle-ci peut légalement se fonder sur la combinaison de plusieurs méthodes alternatives » ; 
-  et  « en cas de démembrement de droits sociaux, l'usufruitier, conformément à l'article 582 du Code civil qui lui accorde la jouissance de toute espèce de fruits, n'a droit qu'aux dividendes distribués ».

Le Conseil d’État devait ainsi s’interroger sur la méthode concrète d’évaluation de la valeur d’un usufruit des parts d’une société non admise à la négociation sur un marché réglementé .

La Haute juridiction administrative estime que « l'administration a déterminé la valeur attendue de l'usufruit provisoire des parts de la SCI LBA sur la base de la capitalisation, avec taux d'actualisation de 5 %, des résultats nets d'activité de la société avec un abattement de 33,33 % correspondant à une imposition théorique à l'impôt sur les sociétés »

Ce en quoi elle a commis une erreur d'interprétation  : « il résulte de e qui a été dit ci-dessus que l'évaluation du revenu futur attendu par un usufruitier de parts sociales ne peut avoir pour objet que de déterminer le montant des distributions prévisionnelles qui peut être fonction notamment des annuités prévisionnelles de remboursement d'emprunts ou des éventuelles mises en réserves pour le financement d'investissements futurs, lorsqu'elles sont justifiées par la société ».

Aussi« en jugeant que la méthode d'évaluation de la valeur de l'usufruit acquis par la société Hôtel Restaurant Luccotel, retenue par l'administration et fondée sur les résultats imposables prévisionnels de la société, était régulière alors qu'il convenait de déterminer cette valeur sur la base des distributions prévisionnelles, la cour a commis une erreur de droit ».

Le Conseil d’État censure donc l’arrêt de la cour administrative d’appel de Nantes.
Source : Actualités du droit